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【天信资讯】土地怎么评估?土地评估的方法有几种?

来源:原创    人气:143    发表时间:2021-04-12

土地怎么评估?土地评估的方法有几种?土地价格评价的根本办法有商场比较法、收益复原法、本钱迫临法、剩下法和基准地价系数批改法,另外道路价法也是土地价格评价中常用的办法。

(一)商场比较法

商场比较法是土地评价中最根本、最常用的评价办法之一,也是国际上通用的根本评价办法。商场比较法是根据商场代替原理,将待估土地与具有代替性的,且在近期商场上交易的相似土地进行比较,并对相似土地的成交价格作适当批改,以此预算带估土地客观合理价格的办法。商场比较法的理论依据是代替经济原理。根据经济学理论,在同一商场上,关于具有相同功效的产品,应该具有相同的商场价格,即具有彻底的代替联系。在同一商场上具有代替联系的两个以上产品会由于彼此竞争而使其价格彼此控制而趋于一致。商场比较法便是经过对具有代替联系的相似土地的交易价格进行批改,求得待估宗地的价格。
(二)收益复原法
收益复原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正终年纯收益,以必定的土地复原利率复原,以此预算带估土地价格的办法。由于土地具有永续性,因而人们能够等待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以必定的复原利率折现为现在的价值时,它就表现为土地价格。从理论上讲,具有永续性的产业都能够出售,即都有商场价格。而这个商场价格也便是产业的现值,亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义便是,出资购买一块土地而取得的纯收益,在价值上等于将这笔出资存入银行而每年取得的利息量。这便是收益复原法的根本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的成果,土地仅仅其中的要素之一,还有人类劳作、资本、办理和科学技术等,因而,土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量,或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的,理应归土地所有者所有,因而,它便是地租。
收益复原法一土地纯收益确实定为条件,因而,它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的评价。
根本公式:
土地收益为无限年期
V= a / r
V —土地收益价格
a —土地纯收益(地租)
r —土地复原利率
(三)本钱迫临法
土地怎么评估?土地评估的方法有几种?本钱迫临法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为首要依据,在加上必定的赢利、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的办法。本钱迫临法是从出资本钱视点来调查土地的价值,但它不能彻底反映土地的真实价值。由于一宗土地的价值高低,首要取决于在土地未来利用中所产生的收益巨细,而不是取决于对这块土地出资改造的费用巨细。本钱迫临法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评价,选择该办法时应稳重。
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